La donación en vida en el mercado inmobiliario argentino: qué hay que saber

La donación en vida en el mercado inmobiliario argentino: qué hay que saber

En el mercado inmobiliario argentino, la donación en vida se ha convertido en una herramienta legal utilizada para transferir bienes de una generación a otra. Se trata de un acto jurídico en el que una persona (donante) cede gratuitamente un bien o derecho a otra persona (donatario) mientras está viva. Sin embargo, esta operación no está exenta de regulaciones y limitaciones, por lo que es fundamental conocer las normativas vigentes y sus implicancias legales y fiscales.

Aspectos clave de la donación en vida

En Argentina, la donación en vida está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) en los artículos 1542 a 1573. Este marco legal establece los requisitos y condiciones para su validez, así como las posibles causales de revocación.

Algunos puntos fundamentales a considerar son:

• La donación debe cumplir con ciertos requisitos legales, como la capacidad del donante y del donatario, la determinación del bien y la formalización por escrito mediante escritura pública.
• No puede afectar la legítima de los herederos forzosos; si lo hace, podría ser reducida judicialmente.
• Puede ser revocada por ingratitud del donatario, incumplimiento de condiciones o el nacimiento de hijos del donante después de la donación.
• Dependiendo de la jurisdicción la donación puede estar sujeta a impuestos.

Proceso de donación de inmuebles en Argentina

La donación de inmuebles en Argentina debe realizarse a través de una escritura pública ante un escribano. El proceso incluye los siguientes pasos:

1. Redacción del contrato de donación: Debe incluir información detallada del inmueble, como su ubicación, descripción y estado.
2. Firma ante escribano público: Ambas partes deben comparecer ante un escribano para formalizar la donación.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: Este trámite es esencial para que la donación tenga efectos legales y el donatario sea reconocido como propietario.
4. Pago de impuestos y gastos asociados: La donación puede estar sujeta a impuestos, dependiendo de la jurisdicción, además de gastos de escritura y honorarios del escribano.

Derechos y obligaciones en la donación de inmuebles

La donación en vida implica derechos y obligaciones tanto para el donante como para el donatario:

• Del donante: Debe entregar el bien sin cargas ocultas y puede imponer condiciones sobre su uso. También puede revocar la donación en ciertos casos.
• Del donatario: Debe aceptar la donación formalmente y cumplir con las condiciones impuestas. En caso de incumplimiento, el donante o sus herederos podrían solicitar su revocación.

Causales de revocación de la donación en vida

Aunque la donación en vida es un acto definitivo, existen situaciones en las que puede ser revocada:

• Ingratitud del donatario: Si el beneficiario comete actos graves contra el donante, como agresiones o injurias graves.
• Incumplimiento de condiciones: Si el donatario no respeta las cargas impuestas en la donación.
• Nacimiento de hijos: Si el donante tiene hijos después de realizada la donación, siempre que se haya estipulado esta condición previamente.

El artículo 1569 del CCyC establece que "la donación aceptada sólo puede ser revocada por inejecución de los cargos, por ingratitud del donatario, y, en caso de habérselo estipulado expresamente, por supernacencia de hijos del donante. Si la donación es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de los cargos satisfechos o de los servicios prestados por el donatario".

Implicancias fiscales en la donación de inmuebles

Uno de los aspectos que no debe pasarse por alto en una donación inmobiliaria son las implicancias fiscales. En Argentina, algunas jurisdicciones, como la Provincia de Buenos Aires, aplican el Impuesto a las Transmisiones Gratuitas de Bienes a las donaciones, lo que puede representar un costo significativo.

Además, según la situación de cada inmueble, podría haber otras cargas fiscales relacionadas con la transferencia, como la valuación fiscal y los impuestos municipales o provinciales.

Algunos impuestos a considerar son:

• Impuesto sobre los Bienes Personales: El valor del inmueble se suma al patrimonio del donatario, afectando su carga tributaria.
• Impuesto de Donaciones: Dependiendo de la provincia, puede existir un impuesto específico sobre donaciones que varía según el valor del bien y la relación entre donante y donatario.

Por ello, es recomendable consultar con un contador o abogado especializado para evaluar los costos impositivos y determinar si la donación es la mejor alternativa patrimonial en cada caso.

Recomendaciones prácticas

• Consultar con un abogado especializado en derecho sucesorio.
• Evaluar el valor del inmueble y su impacto fiscal.
• Considerar cláusulas en la escritura para proteger al donante.
• Planificar el proceso para evitar costos imprevistos.

Conclusión

La donación en vida es una herramienta legal que permite planificar la transmisión de bienes inmuebles, evitando futuros conflictos sucesorios. No obstante, su aplicación requiere atención a las disposiciones legales vigentes para evitar inconvenientes.

Antes de realizar una donación inmobiliaria, es aconsejable asesorarse con un profesional del derecho para garantizar que el proceso cumpla con todos los requisitos y evitar posibles impugnaciones futuras. Asimismo, analizar las implicancias fiscales y legales permite optimizar el traspaso de bienes y prevenir problemas en la sucesión futura.

Martin Alvarado – CPI 5587

Nexus Inmobiliaria